Les conseils

Première étape : le terrain à bâtir

Avant de poser la première pierre de votre maison ou d’élever le moindre mur, vous devez choisir, et bien entendu acheter votre terrain. Le premier poste du budget construction est donc réservé au prix du terrain.
Les critères pour choisir le terrain à construire.
L’architecture de la maison dépend de la nature du terrain, de la configuration de la parcelle et des données administratives, il serait prématuré de choisir le modèle à construire ou de dessiner les plans sans connaître le terrain. L’architecture de votre maison est fonction de votre terrain, vous devez absolument choisir son emplacement avec le même soin que vous mettriez à sélectionner un logement. Bien évidemment, comme dans le cas de la maison écologique, le terrain doit être adapté au mode de vie de l’acquéreur. Comme pour l’emplacement du logement, la localisation du terrain doit tenir compte de la proximité des moyens de transports, des commerces, des établissements scolaires, des réseaux routiers, etc., afin de tenir compte de vos besoins. L’orientation et l’exposition ont aussi leur importance. La configuration et le relief sont aussi des critères importants : une forme simple offre davantage de possibilités de construction. Quant au sol plat, il est évidemment plus facilement à construire.

Se procurer le certificat d’urbanisme.

Que vous envisagiez l’achat d’un terrain en lotissement ou d’un terrain hors lotissement, la première démarche que vous devez effectuer est de demander un certificat d’urbanisme à la mairie.
Le certificat d’urbanisme confirme les différentes normes architecturales à respecter. Ce document indique aussi le caractère constructible du terrain, c’est-à-dire s’il s’agit d’un terrain constructible ou d’un terrain non constructible, et précise les règles de densité de construction par rapport à la surface, et les contraintes concernant l’aménagement des abords.
Le Plan d’Urbanisme Local (ou le Plan d’Occupation des Sols), qui renseigne sur les règles de construction applicables localement, est aussi à consulter parce qu’il permet de prévoir l’évolution à venir de l’environnement: un emplacement réservé à un espace vert, à un terrain de sport public, à un programme de logements voisin de votre parcelle ?
En consultant le Plan Local d’Urbanisme, vous éviterez de vous retrouver avec un immeuble sur la parcelle voisine. Le PLU permet aussi de contrôler la nature des éventuelles servitudes (passage des canalisations, droit de passage, etc.).

Qu'est-ce qu'un terrain en lotissement ?

Le terrain en lotissement est un terrain dont la nature du sous-sol est garantie par le lotisseur, professionnel ayant pour vocation de créer des terrains à bâtir.
Le lotisseur se charge d’obtenir l’autorisation de diviser le terrain en parcelles, en lots,  et de les aménager et de les viabiliser.
Le raccordement aux différents réseaux est inclus dans le prix de vente du terrain.
Le lotisseur se charge aussi de fournir toutes les indications éventuelles quant à certaines réalisations en sous-sol (garage, cave).
Le lotisseur peut imposer certaines contraintes, notamment en matière de construction, de clôture, de plantations.

Achat d’un terrain en lotissement : le choix de la sécurité

Le candidat à l’acquisition a généralement le choix entre ces deux solutions : l’achat d’un terrain en lotissement (terrain loti) ou l’achat d’un terrain isolé.
Acheter un terrain en lotissement, c’est préférer la sécurité puisque le terrain est obligatoirement constructible, et vous avez la garantie que le terrain est viabilisé (c'est-à-dire que les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison – téléphone, alimentation en eau, gaz, électricité, évacuation et traitement des matières usées, etc. - sont réalisés), raccordé aux réseaux (d’eau, d’électricité, etc.).
Mais en contrepartie de la sécurité, le règlement de lotissement impose certaines contraintes visant à garantir un minimum d’unité des constructions : la construction doit respecter des normes sur le plan architectural, avec l’emploi fixé de certains matériaux et de certaines couleurs, par exemple, mais aussi des normes concernant l’environnement immédiat de la maison. Le cahier des charges impose également certaines obligations au sujet de la vie collective, par exemple l’entretien du jardin. Achat en lotissement et règlement de lotissement Le règlement de lotissement est facultatif. Mais il est établi dans la plupart des lotissements. Il faut impérativement respecter ses clauses car le non-respect du règlement de lotissement peut entraîner la condamnation à démolir la construction irrégulière. Le règlement de lotissement précise les règles d’urbanisme applicables, autrement dit, il précise la destination des constructions, la hauteur et la largeur des façades autorisées, l’implantation de la construction par rapport à la voirie et aux limites séparatives, l’aspect extérieur des constructions, les couleurs autorisées, etc. Voici donc une fois de plus la preuve que l’architecture de la maison dépend du terrain! Dans les communes où est défini un Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan d’Occupation des Sols, s’il n’a pas été remplacé par le PLU), le règlement de lotissement cesse de s’appliquer au terme des 10 ans qui suivent la délivrance du permis d’aménager (le permis d’aménager concerne les travaux, les installations et les aménagements qui affectent l’utilisation des sols. Depuis la réforme des actes d’urbanisme, cette autorisation regroupe les autorisations de lotir, les autorisations de création de terrains de camping, etc.) Les règles du Plan Local d’Urbanisme (ou du Plan d’Occupation des Sols) s’appliquent alors, sauf si une majorité de co-lotis demande le maintien du règlement de lotissement. Quant aux communes sans PLU ou POS, le règlement de lotissement reste en vigueur sans limitation de durée.

Achat en lotissement et cahier des charges

Le cahier des charges est facultatif. Mais comme pour le règlement de lotissement, il est établi dans la plupart des lotissements. Il fixe les règles de vie collective dans le lotissement. Il contient notamment des dispositions concernant les servitudes de droit privé, par exemple les obligations des avis d’une propriété voisine, les obligations concernant l’entretien extérieur des constructions, le séchage du linge, même si c’est joli «le linge étendu sur la terrasse», etc. Il faut impérativement respecter les clauses du cahier des charges car le non-respect du cahier des charges peut entraîner la condamnation à démolir la construction irrégulière.

L’achat d’un terrain en lotissement et les charges collectives

Dans le cadre de l’achat d’un terrain, il est important de prendre en considération les futures charges collectives. Si les parties communes sont privées, les propriétaires doivent en assurer l’entretien. Les charges les plus courantes sont:
• les frais d’entretien,
• les travaux de remise en état et de remplacement des équipements communs,
• les impôts et taxes sur les terrains non bâtis,
• la consommation d’électricité pour l’éclairage public,
• la consommation d’eau pour l’arrosage des espaces verts,
• les primes d’assurances et les frais de timbres de photocopies de l’association syndicale, c’est-à-dire de la collectivité des co-lotis.

Si les parties communes sont publiques, c’est à la commune de prendre en charge leur entretien. 
Vérifier la surface du terrain et ses limites
Vous devez vérifier la surface et les limites du terrain. La superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont pas de valeur juridique, mais une valeur indicative. Il faut donc effectuer un bornage afin d'être sûr.
Qu’est-ce que le bornage? C’est la délimitation du terrain par des bornes, la fixation de la limite séparative entre deux propriétés contiguës. L’opération de bornage est réalisée par un géomètre-expert qui consulte les titres de propriétés concernés. Il consulte donc pour son opération de bornage les titres de propriété des voisins. Le procès-verbal de bornage qui établit définitivement la surface de la parcelle est signé par l’ensemble des intéressés.
Dans le cadre d’un achat en lotissement, le bornage est obligatoirement fourni par le vendeur. Une construction reposant sur des fondations, la nature du sol et du sous-sol est un critère fondamental pour choisir son terrain. Vous pouvez obtenir des renseignements sur la nature du sol et du sous-sol auprès des voisins et de la mairie. Vous pouvez aussi confier l’étude de la nature du sol et sous-sol à un expert. 

Opération achat de terrain

L’achat d'un logement et l’achat d’un terrain, suivent la même procédure:
• signature d’avant-contrat (contrat de réservation),
• puis signature de l’acte authentique.
• Comme dans toutes les transactions immobilières, il faut examiner avec soin le contenu :
• précision de l’ensemble des frais et taxes,
• précision des éventuelles servitudes,
• description exacte du terrain en vente,
• etc.

L’avant-contrat, aussi appelé contrat de réservation, doit préciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les clauses suspensives habituelles. La vente n’est définitive qu’une fois obtenus le certificat, le permis de construire et les éventuels prêts.